Lokalita, lokalita, lokalita!
Hned ze začátku je třeba si uvědomit, že na pozemku strávíte velkou část života. Jak tedy na jeho výběr?
Okolí pozemku
Můžete mít dům na samotě, kde nebudete obklopeni žádnými sousedy, a nebo naopak můžete preferovat dům v satelitním městečku nebo přímo někde v obci. Nezapomeňte ale, že v průběhu let se Vaše potřeby můžou měnit a vy budete mít různé požadavky na okolí domu.
Co promyslet
Budete do práce dojíždět autem, nebo potřebujete dobrou dostupnost veřejné dopravy? Máte, nebo plánujete děti? Co vzdálenost docházení do školky/školy? Co bude až děti vyrostou? Chcete raději lokalitu s dobrým zázemím a občanskou vybaveností, nebo jste ochotni si za supermarketem, či zábavou někam dojet?
Orientace pozemku ke světovým stranám
Tato vlastnost pozemku je často opomíjena, avšak orientací pozemku může dům hodně ztratit, a nebo naopak získat. Orientace pozemku je určena zejména příjezdovou komunikací. Ideální je mít příjezdovou cestu ze severu nebo z východu tak, aby klidová intimní část pozemku (zahrada), byla otočena na jih nebo na západ. Důležité je také, jak budou orientovány místnosti uvnitř domu.
V případě větších parcel se dá vytvořit ideální oslunění nehledě na polohu příjezdové komunikace.
Umístění příjezdové komunikace na jihu ale způsobuje také to, že se celý dům musí posunout co nejdále od komunikace tak, aby se eliminoval hluk a bylo dodrženo dostatečné soukromí v domě. Tím se zvyšují náklady na přípojky a vznikají dlouhé příjezdové cesty.
Všeobecně lze také říci, že ideální jsou pozemky svažující se k jihu nebo západu. Pokud ovšem váš pozemek tyto uvedené parametry nesplňuje, neznamená to, že je pro stavbu domu nepoužitelný. Díky atypickým podmínkám můžou vznikat netypická a originální řešení, s čímž vám může pomoci architekt. Podívejte se na naše domy ve svahu.
Co promyslet
Každému vyhovuje něco jiného. Promyslete tedy, budete-li z terasy, či zahrady chtít raději pozorovat západy slunce, nebo ji zastíníte a využijete jako úkryt před sluncem? Nevadí vám případná dlouhá příjezdová cesta k domu? A umožňuje to vůbec pozemek?
Dá se na pozemku stavět rodinný dům?
Před koupí pozemku je třeba zjistit, zda se na parcele dá stavět, a pakliže ano, tak zda je parcela určena pro zastavění rodinnými domy. Tuto informaci zjistíte na příslušném stavebním úřadě v takzvaném územním plánu.
Územní plán je mapa dané obce, kde je přesně zakresleno, které parcely jsou určeny k jaké zástavbě, a na kterých se stavět vůbec nedá. Územní plán dále obsahuje textovou část, kde jsou vypsány podmínky výstavby. Těmi mohou být:
- sklon střechy,
- výška domu nebo hřebene,
- orientace hřebene,
- uliční čára domů,
- velikost a tvar domu,
- typ povolené architektury.
Pokud některou z podmínek výstavby územní plán obsahuje, je nutné se jí při návrhu domu držet. Změna územního plánu je totiž takřka nemožná a výjimky nebo změny jsou administrativně a časově velice náročné a udělují se většinou pouze, pokud jde o větší územní celky.
Zjistěte si také, zda se v okolí parcely do budoucna neplánuje například výstavba silnice, průmyslové zóny, nebo jiné skutečnosti, která by v budoucnu mohla ovlivnit kvalitu vašeho bydlení.
Další překážky při výstavbě
Inženýrské sítě
Na co si dát pozor jsou především elektrická síť a vodovod, bez nichž vznikají s výstavbou problémy. Pakliže některá z těchto sítí není dostupná, hodnota pozemku je o dost nižší, ale výstavba se prodražuje.
V případě, že jsou tyto sítě dotupné nemusí to vždy znamenat, že máte vyhráno. Nedostatčený tlak nebo výkon v těchto sítích je velice ojedinělá záležitost, bohužel však často dále neřešitelná.
V těsné blízkosti parcely je také vhodné mít plynovod a splaškovou, případně dešťovou kanalizaci. Kanalizaci už je ale možné v současné době nahradit žumpou nebo domovní čističkou odpadních vod.
Dostupnost inženýrských sítí si vždy ověřte nejlépe na místě. Zjistěte si také, v jaké vzdálenosti od parcely a navrhovaného domu jsou tyto sítě uloženy. Delší přípojky k objektu jsou vždy docela nákladnou položkou a náklady na ně můžou být 1 000-3 000 Kč za metr.
Podloží
Dejte si pozor na půdu, která na pozemku je. Může vzniknout situace, kdy je podloží tak špatné, že se velmi prodraží založení stavby. Zažili jsme situaci, kdy se stavba musela založit na tzv. piloty a prodražila se tak o cca. 400 tis. Pro povrchní zjištění základové půdy slouží i radonový a hydrogeologický posudek. Nicméně doporučuji nechat vypracovat geologický posudek, který podmínky pod domem zjistí přesně. Investice vložené do tohoto posudku se tak vždy vyplatí.
K čemu jednotlivé posudky slouží jsme psali v tomto články o průzkumech pozemku.
Jílovité zeminy budou znamenat zvýšené náklady na vsakování vody a možná i na opatření proti tlakové vodě.
Skalnaté podloží bude znamenat zvýšené náklady na založení stavby.
Ochranné pásmo inženýrských sítí
Každá inženýrská síť má své ochranné pásmo, ve kterém se nesmí nic stavět. Odborně se tomuto pásmu říká odstupová vzdálenost. Je to vzdálenost na každou stranu podél vedení. Obvykle jsou tyto vzdálenosti 1-5m.
Vliv na stavební parcelu
Může se stát, že skrz pozemek povede plynové vysokotlaké vedení, nebo vedení vysokého napětí. V tomto případě může být odstupová vzdálenost i zmiňovaných 5m na každou stranu, takže vám na pozemku vznikne pás široký 10m, na kterém se stavět nesmí. Pokud jde například o obvyklou parcelu cca. 30×30m, může tato plocha tvořit až třetinu parcely.
V ochraném pásmu nesmíte stavět dům, ale mnohdy ani oplocení.
Ochranné pásmo vodních toků
I malý potůček může mít ochranné pásmo z důvodu čištění vodního toku těžkou technikou.
Ochranné pásmo rychlostních komunikací a železnice
Zde platí pravidlo čím dále od cesty, tím lépe. Jedná se především o odstup z důvodů hygienických limitů (hluk). Tyto pásma mohou být 15-100m.
Ochranné pásmo lesa a různých přírodních ochranných pásem či biokorydorů
Pokud plánujete koupit si parcelu s výhledem na les, dejte si pozor na ochrané pásmo, které v tomto případě činí 50m. Nicméně je poměrně častá praxe povolování vyjímek na cca. 20m od lesa.
Zda se jedná o les či nikoli nesuďte podle vzhledu stromů, ale podle katarstru nemovitostí. Někdy totiž může jít pouze o nálet, nebo o hustějji vysázené stromy.
Biokorydory zase bývají znázorněné v územních plánech a jsou to cesty pro různá zvířátka vedoucí klidně přes zastavěné území. Není to neřešitelný problém, pouze opět počítejte s určitými omezeními např. Nesmíte zde stavět plot a musíte si pomoci pouze živým plotem.
Věcná břemena a majetkoprávní vztahy
Na co si dát pozor
Z majetkoprávních vztahů si dávejte pozor především na to, jestli proti původnímu vlastníkovi pozemku není vedena exekuce, popřípadě komu patří příjezdová cesta a jestli je tento vlastník ochoten a oprávněn vám udělit oprávnění k připojení na jeho komunikaci nebo inženýrské sítě.
Nechejte si na katastru vytisknout všechny věcné břemena co pozemek má a ty důsledně projděte.
Vlastnictví cesty a inženýrských sítí
Pokud příjezdová komunikace nebo obecně přístup ke stavbě vlastní kdokoli jiný než obec, musíte mít nejprve od tohoto vlastníka potvrzené také věcné břemeno s přístupem a příjezdem na parcelu. Několikrát jsme se setkali s případem, kdy prodávající prodal kupujicímu pozemek bez příjezdové komunikace a zavázal se, že tuto komunikaci vybuduje na vlastní náklady k určitému datu. Toto datum pak následně nesplnil a investor měl hotový projekt, který nemohl podat na stavební úřad, dokud nebude cesta hotová.
V případě, že příjezdová komunikace není zpevněná, musí te si k ceně pozemku také připočítat poměrně vysoké náklady na její zřízení, které vám už nikdo nevrátí. Nakonec budete nuceni prodat komunikaci nebo příjezdovou komunikaci obci za 1 kč, jelikož vlastník ze zákona musí komunikaci v zimě udržovat průjezdnou a to jsou další náklady.
Inženýrské sítě sítě velice často vlastní někdo jiný než obec. Pokud je to developer nebo fyzický osoba, mohou opět nastat problémy s povolením napojit se. Bez smluvního (písemného) závazku umožnující připojení pozemek raději nekupujte.
Požárníci
Požární zatížení části pozemku - což je situace, kdy soused má svůj dům tak blízko, že požárně nebezpečný prostor (prostor kde odpadává odpad při hoření) z jeho stavby zasahuje až na váš pozemek. Popřípadě plánujete stavět svůj dům blízko sousedovy hranice a pak je to tentýž případ, akorát otočený.
Slepá ulice vedoucí k pozemku v délce přesahující 50m vyžaduje vybudovat navíc obratiště prohasiče. Na toto velký pozor, jelikož se jedná o velkou a drahou plochu!
Nedostatečná kapacita hydrantů nebo tlaku vody znamená zamítavé stanovisko požárníku a nemožnost získat stavební povolení.
Nečekané a neobvyklé překážky
I my se po letech projektování občas setkáme s něčím novým, co nám návrhy domu výrazně komplikuje. V minulosti jsme řešili například odstupovou vzdálenost od železnice. Kus pozemku zasahoval do ochranného pásma a bylo nutné pro dům vyhotovit hlukovou studii, která navíc nevyšla a dům téměř nebylo možné navrhnout. Obdobný problém jsme měli například s ochranným pásmem lesa a nebo vodního toku. Ne každý úřad je ochoten v tomto udělovat výjimky.
V posledních letech se také poměrně často mění legislativa. Čím dál přísnější pravidla tak například způsobí, že soused si před 3 lety mohl postavit dům 20m od železnice poměrně bez problémů, ale letos již vy se svým projektem povolení nedostanete kvůli novým zákonům a vyhláškám.
Další problém mohou skýtat příjezdové cesty. Jeden příklad za všechny: pozemek příjezdové cesty k pozemku klienta byl veden v katastru jako komunikace, zpevněná cesta na něm byla vybudována, ale nikdy nebyla jako cesta zkolaudována. Takže de facto neexistovala stavba příjezdové cesty, na kterou by se klient mohl napojit. A na tento problém narazil až úředník při kontrole hotového projektu a povolování stavby. Celé vyřízení stavebního povolení to protáhlo o více než půl roku.
Jako kupci pozemku se občas musíte obrnit trpělivostí, jelikož ani odborník s letitou praxí nemůže předpokládat všechny možné problémy.
