Koupě nemovitosti je proces finančně dosti náročný. A dodatečné zjištění skutečnosti, že polovinu stavební plochy „okupuje“ ochranné pásmo, je opravdu nemilé zjištění, nad kterým srdce stavebníka určitě nezaplesá. Jednou z nejdůležitější věcí před koupí jakékoliv nemovitosti (pozemku či stavby) tedy je si předem zjistit omezení s ní související.
Jak najít spolehlivé informace o pásmech na vašem pozemku
Nejlepšími a nejvěrohodnějšími zdroji těchto informací jsou příslušný stavební úřad a odbor územního plánování. Na těchto úřadech dostanete spolehlivé informace, zda se na konkrétní nemovitost nevztahují nějaká omezení, popřípadě jestli nehrozí to, že si na dané místo někdo omezení bude nárokovat v budoucnu.
Doplňkovým zdrojem informací bývá výpis z katastru nemovitostí, kde můžeme vyčíst, zda se na dané místo nevztahuje například věcné břemeno (ale pozor, ne všechna pásma mohou být věcným břemenem zaopatřena!).
Pokud se dozvíte, že se na danou nemovitost některá omezení vztahují, nezoufejte. Kontaktujte daný orgán, který vám formou písemného vyjádření sdělí, jaká omezení si zde s odkazem na platný zákon či vyhlášku nárokuje a co zde jako majitel nemovitosti můžete či v opačném případě nemůžete provádět.
Pro příklad uvádním citaci podmínek ochranného a bezpečnostního pásma elektrického vedení: „V tomto pásmu je zakázáno bez souhlasu vlastníka vedení stavět a provádět zemní práce, přejíždět vedení těžkými mechanismy, vysazovat v něm trvalé porosty nebo zde uskladňovat hořlavé látky.“
Kdo ochranná a bezpečnostní pásma generuje
Nejčastějším generátorem ochranných a bezpečnostních pásem bývají vlastníci technické infrastruktury (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn, sdělovací kabely aj.). Dále pak stavby dopravní (komunikace silniční, drážní a letecká), stavby kulturní (památková rezervace, zóna, ..) a v neposlední řadě samotná příroda (les, chráněná území, vodní zdroje aj.).
Orientační výčet velikostí ochranných pásem
Ochranná pásma inženýrských sítí
Ochranné pásmo vodovodu a kanalizace
- Průměr potrubí do 500 mm - pásmo 1,5 m,
- průměr potrubí větší než 500 mm - pásmo 2,5 m,
- průměr potrubí 200 mm uloženého ve větší hloubce než 2,5 m - pásmo 3,5 m.
Ochranné pásmo plynovodu
- Nízkotlaké a středotlaké plynovody a přípojky v zastavěném území obce - pásmo 1 m,
- ochranné pásmo vysokotlakého plynovodu, ostatních přípojek aj. - pásmo 4 m,
- technologické stavby - pásmo 4 m od svého půdorysu.
Ochranná pásma vysokého napětí (VN)
- Nadzemní vedení
- U napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně,
- pro vodiče bez izolace - pásmo 7 m;
- pro vodiče s izolací základní - pásmo 2 m;
- pro závěsná kabelová vedení - pásmo 1 m;
- u napětí nad 35 kV do 110 kV včetně,
- pro vodiče bez izolace - pásmo 12 m;
- pro vodiče s izolací základní - pásmo 5 m;
- u napětí nad 110 kV do 220 kV včetně - pásmo 15 m,
- u napětí nad 220 kV do 400 kV včetně - pásmo 20 m,
- u napětí nad 400 kV - pásmo 30 m,
- u závěsného kabelového vedení 110 kV - pásmo 2 m,
- u zařízení vlastní telekomunikační sítě držitele licence - pásmo 1 m.
- U napětí nad 1 kV a do 35 kV včetně,
- Podzemní vedení
- Vedení do napětí 110 kV včetně - pásmo 1 m,
- vedení s napětím nad 110 kV - pásmo 3 m.
- Elektrická stanice
- Venkovní elektrické stanice a stanice s napětím větším než 52 kV - pásmo 20 m,
- stožárové stanice a věžové stanice od 1 kV do 52 kV - pásmo 7 m,
- kompaktní a zděné elektrické stanice od 1 kV do 52 kV - pásmo 2 m,
- vestavěné elektrické stanice od obestavění - pásmo 1 m.
Ochranná pásma vodních toků
- S jezovým vzdutím na břehu odběru minimálně v délce 200 m nad místem odběru proti proudu, po proudu do vzdálenosti 100 m nebo k hraně vzdouvacího objektu a šířce ochranného pásma 15 m, ve vodním toku zahrnuje minimálně jednu polovinu jeho šířky v místě odběru,
- bez jezového vzdutí na břehu odběru minimálně v délce 200 m nad místem odběru proti proudu, po proudu do vzdálenosti 50 m od místa odběru a šířce ochranného pásma 15 m, ve vodním toku zahrnuje minimálně jednu třetinu jeho šířky v místě odběru.
Ostatní ochranná pásma
Ochranné pásmo silnice
- 100 m od osy přilehlého jízdního pásu dálnice anebo od osy větve její křižovatky s jinou pozemní komunikací; pokud by takto určené pásmo nezahrnovalo celou plochu odpočívky, tvoří hranici pásma hranice silničního pozemku,
- 50 m od osy vozovky nebo přilehlého jízdního pásu silnice I. třídy nebo místní komunikace I. třídy,
- 15 m od osy vozovky nebo od osy přilehlého jízdního pásu silnice II. třídy nebo III. třídy a místní komunikace II. třídy.
Ochranné pásmo železnice (dráhy)
- U dráhy celostátní a u dráhy regionální 60 m od osy krajní koleje, nejméně však ve vzdálenosti 30 m od hranic obvodu dráhy,
- u vlečky 30 m od osy krajní koleje (u vlečky v uzavřeném prostoru provozovny se ochranné pásmo nezřizuje).
Ochranné pásmo lesa je 50 m.
3 příklady z praxe
Skrytý vodní tok
Mnohdy nás navštěvují klienti, kteří ani nemají ponětí o tom, že na jejich nově nabytý stavební pozemek nějaké ochranné pásmo zasahuje, či skrz něj dokonce prochází sítě technického zařízení. Tyto sítě jsou většinou podzemního charakteru bez zjevných vizuálních náznaků. Jako příklad mohu uvést investory, kteří nabyli pozemek v podhůří Beskyd.
Na pozemku jsme provedli vizuální průzkum. Pozemek byl rovinatý, po západní hranici lemován náletovou zelení v plytkém příkopu ne hlubším než 30 cm. K této hranici byl na základě požadavků klienta architektem přisazen nově navržený rodinný dům. Během průběhu inženýrské činnosti však nastaly komplikace.
Odborem životního prostředí jsme byli upozorněni, že daná stavba zasahuje do ochranného pásma vodního toku a v takovém místě nám postavit rodinný dům nepovolí. Nakonec se ukázalo, že plytký příkop, jež byl zarostlý hustou náletovou zelení, byl ve skutečnosti vyschlé koryto potůčku.
Nic na tom, že zde již pár let voda netekla, neboť území novou výstavbou změnilo svůj charakter. Na tuto skutečnost jsme se snažili odbor poukázat. Starší mapy, ve kterých byl „potůček“ zaznačen, mluvily dle úředníků za vše a dům jsme museli nakonec posunout.
Problémy s plynovodem
Dalším příkladem může být situace, kdy si klient koupil pozemek 100 metrů od nejbližšího plynového řádu. Počítal s tím, že vybuduje delší plynovou přípojku a dům, který mu navrhneme, bude plynem vytápět a zároveň na něm i vařit.
Vše šlo jako po drátkách. Přípojka plynu byla naprojektována, začala inženýrská činnost. V prvním sledu se nám však ozvaly plynárny, že na takto dlouhou plynovodní přípojku nepřistoupí a po investorovi vyžadují protáhnout stávající plynový řád a na něj se teprve napojit. V druhém sledu se ozvalo město, jakožto vlastní dopravní infrastruktury, že povrch účelové komunikace okolo investorova pozemku je nedotknutelný a striktně vyžadují umístit prodloužení plynového řádu do travnatého pásu mezi vozovku a sousedními pozemky. A zde se vše značně zkomplikovalo.
Jak jsme již psal dříve, plynovod má ochranné pásmo 1 m na každou stranu potrubí a chtíc nechtíc ono pásmo zasahovalo na sousední pozemky. Se sousedy bylo tedy nutno vše zjednat, ošetřit věcnými břemeny (za nemalé poplatky) a jiné. Jak myslíte, že sousedé reagovali na skutečnost, že v budoucnu na jejich pozemek zasáhne ochranné pásmo (byť jen např. 0,5 m) plynovodu, ve kterém skoro nic nemohou provádět?
Klient sousedy dlouho přesvědčoval o souhlasu s tímto záměrem. Nakonec sousedé usoudili, že i oni samotní mohou mít z tohoto užitek a na řád se budou moci sami napojit. Ne ale vždy vše takto může skončit. Stačilo aby jediný soused se záměrem nesouhlasili, roční snažení projektantů a administrativy by přišlo vniveč a klient by musel přejít na jiný, podstatně dražší, typ vytápění, nemluvě o posunu termínu vydaní stavebního povolení.
Ochranné pásmo lesa
Jako poslední příklad si můžeme uvést ochranné pásmo lesa. Dle příslušného zákona (zákon č. 289/1995 Sb., lesní zákon - § 14 odst. 2) smíme od hranice lesa umístit stavbu rodinného domu ve vzdálenosti nejméně 50 m. Tato vzdálenost není určitě malá a mnoho z nás by chtělo mít dům, který je v těsné blízkosti tak hezkého místa jakým les bezesporu je.
Tento zákonem daný odstup však má své opodstatnění. Zaprvé je les a jeho křehký ekosystém díky této vzdálenosti chráněn před člověkem, stavbou a vlivem, který plyne z jejího užívání. Zadruhé jsou stavba a její obyvatelé například chráněni před živelnou pohromou v podobě silného větru, kdy ulomené větve a stromy mohou padat do vzdálenosti několika desítek metrů.
Pokud jste takový pozemek koupili a nyní jsem vás tímto odstavcem vyděsil, nemějte obavy. Z takto nastaveného bezpečnostního pásma lze většinou po posouzení příslušné lesní správy získat výjimku.
Závěrem
Jak bylo v tomto článku shrnuto, nekupujte zajíce v pytli, který může skrývat nemilé překvapení v podobě různých omezení. Ochranná a bezpečnostní pásma nemusí být za každou cenu chápána jako „nutné zlo“. Musí se s nimi počítat a pochopit, z jakého důvodu zde jsou a proč jsou zároveň zakořeněna v naší legislativě.
