Mít správně napsanou smlouvu pro výstavbu rodinného domu se na první pohled může zdát jako velmi složitý úkol. Pravdou ale je, že občanský zákoník je napsán tak, že do výstavby vnáší spoustu jasných pravidel.
O těchto pravidlech si můžete přečíst v našem článku: Jak občanský zákoník vnáší řád do výstavby. Přehledná orientace v paragrafech.
Díky těmto pravidlům již stačí připsat k základním článkům smlouvy o dílo jen několik bodů a smlouva bude kompletní a připravena na většinu situací, které během výstavby mohou nastat.
Doporučení:
Nepřipisujte do smlouvy výtažky z občanského zákoníku, neupravujte je. Méně je v tomto případě více. Smlouvu nepíšete pro právníka, ale vyznat se v ní musíte vy sami, stavební firma a dozor. Jednoduchá a jasná smlouva, které je nadřazen občanský zákoník je předpokladem jasného řešení případných problémů.
Co je třeba do smlouvy přidat, jelikož to občanský zákoník neřeší:
Zhotovitel je v tomto případě stavební firma.
Objednatel jste vy.
1. Placení
Je třeba ujednat, jakým způsobem budete za dílo platit. Občanský zákoník řeší pouze to, že pokud si dílo vyžaduje velké náklady, je možno požadovat zálohy. Zde však doporučuji ujednat ve smlouvě, že se žádné zálohy před zahájením prací platit nebudou. Přes naše varování spousta klientů zaplatila stavební firmě zálohu ve výši několika stovek tisíc, aniž by stavební firma vůbec kopla do země. Stavební firmy požadující dopředu zálohy předem ihned zavrhněte. Běžně se platí vždy na konci měsíce provedené práce za daný měsíc.
Na druhou stranu stavební firma v průběhu stavby objednává s velkým předstihem některé položky, jejichž hodnota je ve statisících. Jsou to například okna, dveře, obklady, podlahy, schodiště, atd. Na tyto prokazatelné výdaje by stavební firma měla právo vystavit zálohu.
Správně by to mělo být nějak takto:
- Objednatel se zavazuje uhradit celkovou cenu díla na základě faktur s 14 denní splatností. Faktury budou vystaveny vždy v poslední kalendářní den měsíce se soupisem provedených prací a dodávek v tomto fakturačním období.
- Zhotovitel je oprávněn požadovat po objednateli 60% zálohu na materiál, který již objednal a u kterého jsou dodací lhůty delší než 1 měsíc.
2. Projekt
Projektová dokumentace musí být přílohou smlouvy. Měla by být ve smlouvě řádně specifikovaná. Například datem vytvoření, datem předání, revizí, stupněm atd.. Verzí projektové dokumentace je více a je tedy třeba řádně upravit, která je ta pravá. Pozor, pokud budete stavět dle dokumentace pro stavební povolení. Veškeré rizika jdou pak za vámi jako za investorem. Projektant se zprostí velice jednoduše jakékoli odpovědnosti a stavební firma má naprosto volné ruce v tom jak stavbu postavit a jak na Vás vydělat.
Tip:
Často se do smluv dává také ujednání ve smyslu, že zhotovitel si prostudoval projektovou dokumentaci a nenašel v ní žádné pochybení a nedostatky. Právně je to zbytečné uvádět. Je to povinnost zhotovitele. U soudu by zhotovitel nepochodil s tím, že podepsal smlouvu o dílo ke stavbě domu a neprostudoval si dokumentaci.
Nicméně je to spíše taková psychická obrana na časté výmluvy stavební firmy.
3. Počasí
Většina stavebních prací podléhá nějakým technologickým předpisům. Limitní je často teplota kolem 5° C, případně déšť nebo silný vítr. Proto se do termínu plnění nepočítá doba, kdy na stavbě panovaly tyto nepříznivé podmínky. Dejte si do smlouvy konkrétní teploty a povětrnostní podmínky, za kterých se nebude počítat termín plnění. Předejdete tím budoucím dohadům.
Jde to i v zimě:
Technicky je někdy možné stavět i za těchto nepříznivých podmínek. Je to za cenu vícenákladů a zmrzlých dělníků, ale jde to. Do betonu se dávají přísady, stavba se dá vytápět, atd. Pokud objednatel spěchá, je možné na základě dohody a za úhradu v některých případech stavbu takto uspíšit.
4. Stavební deník
Toto je nejzábavnější čtení ve všech smlouvách. Stavební deník je poměrně dost důležitý dokument a jediná zbraň technických dozorů. Ti se pak logicky snaží do smluv procpat všelijaké ustanovení o stavebním deníku. Je to však naprosto zbytečné. Stavební deník vede autorizovaná osoba dle autorizačního zákona a vyhlášky 499/2006. Je tedy nesmyslné uvádět, jak se má vest stavební deník, kdo jej vede a kdo do něj může psát. Vyplývá to ze zákona.
Problém u malých staveb:
Stavební deník má být dle zákona na stavbě během výstavby neustále. Když stavíte obchodní centrum, kde je několik stavbyvedoucích a velké zázemí stavby s uzamknutými buňkami a hlídačem, není to problém. U rodinných domů vozí deník stavbyvedoucí u sebe. Není ho kde na stavbě bezpečně skladovat. Pokud není stavbyvedoucí na stavbě (a to je poměrně často), není na stavbě fyzicky ani deník.
Doporučujeme dát do smlouvy toto ustanovení:
Stavební deník bude veden dle příslušných právních předpisů a bude přístupný na stavbě během přítomnosti stavbyvedoucího a kontrolních dnů.
Tip:
Častý problém bývá, že ačkoli je toto sjednáno, stavbyvedoucí na stavbě deník nemá a neustále se vymlouvá. Není tedy na škodu přidat k tomuto bodu nějakou jednorázovou smluvní pokutu. Nijak závratnou částku, ale aby stavbyvedoucí dostal přes prsty.
5. Staveniště
Často je staveniště ve špatném stavu. Pozemek je příliš malý a nedá se na něm skladovat zemina natož uložit buňka pro stavbyvedoucího. Stejně tak stavební firma očekává, že přijde na staveniště a bude mít přístup k vodě a elektřině. Náklady na vodu a elektřinu hradí vždy objednatel, jelikož jsou smlouvy na odběr psány na něj a proto mu budou i chodit faktury. Nejsou to nijak závratné položky. Většinou je to vše do 10 000 kč. Při předání staveniště se opíše stav měřidel a při předání stavby se znovu opíše stav měřidel. Objednatel pak tyto náklady přeúčtuje zhotoviteli oproti poslední faktuře.
6. Kontroly
Napište si do smlouvy, kdy a jak budou probíhat kontroly důležitých milníků během výstavby.
Bod ve smlouvě potom může vypadat takto:
Objednatel je povinen dostavit se nejpozději do 48 hodin od vyzvání zhotovitelem ke kontrole a převzetí: 1) základové spáry před betonáží, 2) výztuže před betonáží, 2) natavení hydroizolací, 3) založení první řady cihel v každém patře, 4) uložení vodorovných konstrukcí, 5) osazení výplní otvorů, 6) rovinnosti omítek a hrubých podlah. Po provedení kontroly napíše neprodleně své stanovisko do stavebního deníku.
Případně další kontroly uváděné zde www.master-design.cz/blog/rady-a-tipy/kontrola-stavby-25-veci-ktere-si-musite-pohlidat
7. Dokumenty nutné k užívání díla
Aby se stavba mohla zkolaudovat, musí mít spoustu „papírů“. Jsou to certifikáty, prohlášení, revize atd. Dejte si do smlouvy, že Vám je stavební firma má všechny dodat.
Bod ve smlouvě:
Zhotovitel předá při převzetí díla objednateli veškeré dokumenty jako např.: certifikáty, záruční listy, stavební deník atd. potřebné k užívání stavby.
8. Autorský zákon
Architekt a projektant jsou autory projektu. Dům vymysleli a je jejich autorským dílem. Zhotovitel je proto povinen informovat dle autorského zákona autora projektu o jakýchkoliv změnách v projektové dokumentaci a požadovat jejich odsouhlasení.
9. Vícepráce
Je nejcitlivějším bodem smlouvy a celé spolupráce. A ve stavařině to platí dvojnásobně. Je nezbytné mít vícepráce dobře vyjasněné tak, aby opět byly spravedlivé pro obě strany a předcházelo se sporům.
Když si například u stolaře necháte vyrobit stůl, je to smluvně jednoduché. Vyberete tvar, velikost, druh dřeva a on stůl vyrobí. Možnost víceprací je zde téměř nulová.
Ale stavba domu je oproti tomu úplně jiná liga. Složitý projekt, obsáhlý rozpočet mající stovky položek, více než roční práce stavební firmy a nutnost vaši kontinuální spolupráce. Ke změnám a tedy vícepracím logicky dochází a to u každé stavby.
Jak se na vícepráce dívají dozoři
Většina dozorů vám řekne, že by správně vícepráce neměly existovat. Že se má předem dojednat cena za dům a pokud v průběhu stavby nastane problém, tak si s tím má stavební firma poradit. Na první pohled to vypadá lákavě, ale je to špatné řešení. Pro obě strany.
Vyvrací to méně i vícepráce. Tím pádem může dojít k vašemu bezdůvodenému obohacení, které je soudně vymahatelné.
Jak vznikají vícepráce
Vícepráce může vyvolat stavební firma. Například u kopání základů bude zjištěno skalní podloží místo hlíny. Vykopat skálu stojí více peněz. Dále může být chyba v projektu, nebo něco špatně spočítáno v rozpočtu. Rozpočet mající přes 700 položek pravděpodobně bude mít někde nějakou nepřesnost. Je to běžné při tak velkém rozsahu různorodých prací.
Většina víceprací ale vzniká na straně objednatele. Během výstavby budete neustále měnit a dopřesňovat výrobky a materiály. V době zahájení výstavby nebudete mít přesně vybrané háčky na ručníky, typ podlahové lišty, počet zásuvek u kuchyňské linky a další desítky položek. Některé výrobky budete muset změnit prostě protože je přestanou vyrábět, nebudou skladem a nebo začnou vyrábět něco lepšího.
Nabízí se proto otázka, jaký zájem máte vy a jaký stavební firma?
Vy chcete mít jistotu, že když uděláte změnu (necháte si například do koupelny dát jiný obklad), stavební firma vám dá férovou cenu a nepřeplatíte její práci. Nebo pokud v rozpočtu bylo například omylem spočítáno o 10m3 betonu v základech navíc, nemusíte je platit, pokud na stavbu nebyly dodány.
Stavební firma chce mít jistotu, že když bude muset udělat něco navíc (například v rozpočtu chyběla penetrace stěn před omítkami), dostane za to zaplaceno.
Pokud bude spolupráce nastavena tak, že vícepráce nejsou v rámci rozsahu stavby možné, stavební firma se bude snažit dělat si rezervy pro případné ztráty. To znamená, že každou vícepráci vám pravděpodobně nacení dost vysoko. Pro obě strany zde vzniká nejistota, tedy budoucí prostor sporů.
Jak nastavit řešení víceprací?
Ujednat si, že se zaplatí práce, které byly provedeny. Nic víc, nic méně. Bude-li v rozpočtu něco navíc a do stavby se to nezabuduje, nebudete to platit. A pokud tam něco bude chybět a stavební firma to provede, zaplatíte to. Váš technický dozor bude v rámci své činnosti toto kontrolovat.
Zároveň do smlouvy uveďte, s jakou % marží stavební firma pracuje a nacení položky, které v rozpočtu nejsou vůbec. Pokud vyvoláte jakoukoliv změnu nebo vícepráci, budete mít jistotu, že stavební firma tuto práci nacení férově podle předem dané marže a vy nic nepřeplatíte.
Obě strany jsou tak chráněny proti ztrátám a případným sporům.
