Velký rádce při výběru pozemku

Velký rádce při výběru pozemku

Hledáte-li pozemek, tak s ním máte s největší pravděpodobností velké plány. Ať už zamýšlíte na pozemku postavit rodinný dům, komerční stavbu, nebo využít pozemek jinak, tak si musíte v první řadě udělat co nejpřesnější představy o tom, co by měl splňovat. Pozemek bychom měli posuzovat z hlediska 

• velikosti,
• tvaru,
• přístupu,
• orientace,
• umístění (lokalita),
• dostupnost sítí technické infrastruktury
• okolí (dopravní obslužnost, občanská vybavenost…) apod.

Je třeba si projít a zjistit 

• katastr nemovitostí
• webové mapy a aplikace,
• informace o prodávajícím

Při výběru pozemku je důležité se zaměřit na lokalitu. Především dopravní dostupnost např. do práce v ranních nebo odpoledních hodinách. Pokud plánujete využívat veřejnou dopravu, tak také jaké spoje a kam z dané obce jezdí a jak jsou zastávky vzdálené od plánovaného pozemku. Velká část lidí staví rodinné domy z důvodu narození nového potomka, takže obec s vlastní školkou nebo školou bude v tomto přívětivější. Nejjednodušší je najít si pozemek na nějakém volně dostupném mapovém portálu jako mapy.cz nebo google maps a zjistit si jak daleko jsou ostatní důležité body jako zastávky, prodejna potravin, škola, školka atd. vzdáleny chůzí.

Pokud máte doma domácí mazlíčky, kteří budou s vámi dům obývat, přijde vhod nějaká blízka stezka na procházku. Každý má však své priority a koníčky a podle toho je potřeba si dané území prostudovat. Pokud jezdím rád na kole nebo běhám, budu rád za blízkou cyklostezku. Hraji-li rád tenis nebo fotbal určitě potěší blízkost nějakého hřiště. Ideální dostupnost je do 1km normální chůzí. Tedy časově vyjádřeno do 10min.

Většina lidí ví přesně co od dané lokality požaduje a proto se přesuneme už k tvaru, velikosti a orientaci daného pozemku. Velikost pozemku je často limitována finančními možnostmi. Věřte však, že pozemky pod 1000m2 již nenabízí tolik soukromí a jejich zastavitelnost může být problematická. Z mého pohledu je ideální pozemek okolo 1500m2. Pokud by vámi vyhlídnutý pozemek měl méně než oněch 1000m2, doporučuji zbystřit a velice důkladně pročíst následující strany věnující se pozemku. Plochu pozemku stejně jako délky stran jeho hranic si můžete změřit přímo v katastru nemovitostí.

Rozměry pozemku a tvar mohou být různé a nemusí vůbec znamenat nějakou indispozici. Navrhovali jsme v minulosti i domy na trojúhelníkový tvar pozemku. Ovšem pokud budete preferovat typové projekty, ty jsou většinou koncipovány na pozemky pravidelného obdélníkového tvaru a tedy doporučuji se složitějším tvarům vyhýbat. Kratší strana pozemku (tedy pokud beru obdélníkový tvar) by měla mít min. 20m.

Čemu však často lidé nevěnují pozornost aniž by tušili jak je zásadní a to jak finančně tak i uživatelsky je sklon pozemku. Vždy když mi někdo řekne, že má pozemek v mírném spádu, tak si to v hlavě vynásobím dvěma a mám skutečný výsledek. Malý spád považujte pokud na 10m délky se pozemek svažuje o méně než 1m. Jinak řečeno pokud by jste tam zaparkovali auto a samovolně by se vám bez ruční brzdy rozjelo, máte již svažitý pozemek. Dorovnání pozemku do roviny je natolik finančně náročné, že k tomu nikdo z vás nejspíše nikdy nedospěje. Častěji spíše vznikne vyrovnaná rovina před terasou a pak opěrné zídky, které řeší vyrovnání nerovnosti. Samotná opěrná zídka však také není levnou záležitostí a to ani ty o výšce pouhých 1,5m. Přes geoportál českého úřadu zeměměřičského a katastrálního můžete pomocí analýzy výškopisu zjistit orientační svažitost pozemku, aniž byste byli na místě.

Orientace pozemku je také zásadní, a to především proto, že velká část typových projektů se dělá na ideálně orientované pozemky. To jsou pozemky s příjezdem od východu nebo severu rovinné v celé ploše, nebo mírně svažité k jihu nebo západu. Cokoli jiného je komplikovanější pro umístění typového projektu bez toho aniž by jste museli platit za změny typového projektu, nebo museli jít cestou individuálního návrhu od architekta. Pokud bude příjezd z jihu nebo západu, vzniká potřeba dům posunout co nejdále od příjezdu a jižní část pozemku si ponechat k rekreaci. Tato potřeba však sebou přináší i vyšší náklady na stavbu, jelikož bude potřeba delších přípojek a větších zpevněných ploch pro přístup k domu.

Proč je tolik potřebné orientovat dům (okna obytných místností) na jih nebo západ či východ?

Z hlediska norem musí dům splňovat hygienické předpisy, jejichž splnění při stavebním řízení zkoumá stavební úřad. Pro zjednodušení musíte počítat s tím, že většinu obytných místnosti budete muset orientovat za sluncem (ideálně tedy ne na sever, ačkoli to není vyloučeno). V zastavěném území je třeba se této problematice věnovat důkladněji, jelikož pokud budou okna obytných místností zastíněna jinou budovou, nebude požadavek opět splněn.

Pokud plánujete koupi pozemku se stávajícím objektem, tak zásadní metou bude, zda dům půjde k zemi či nikoli. Starší domy nemají dostatečné základy a často postrádají hydroizolaci proti zemní vlhkosti. Náklady při rekonstrukci se tak mohou vyšplhat daleko výše než zbourání a postaveni nového domu. Před koupí pozemku se stávajícím domem doporučuji sehnat si nějakého odborníka, který se na dům nejdříve podívá.

V případě, že dům plánujete zbourat nečekejte žádnou výhru. Bude nutné zažádat na stavebním úřadě o povolení k odstranění stavby a dodat jim projektovou dokumentaci. Často jsem slýchal názor, že dům postavíme na stávajících základech. Je to bohužel naprostý omyl. Stávající základy nebo třeba i sklep se musí vykopat a odvést pryč. Novou stavbu je třeba založit znovu do rostlé zeminy.

Co nejde poznat pouhým okem?

Například navážka, která může být pod povrchem a nahoře na ní roste krásná travička může znamenat další náklady na odkopání a odvezení, jelikož do takovéto zeminy nemůžete zakládat. Typ zeminy také nelze poznat pouhým okem. Je třeba vykopat sondu alespoň do 3m hloubky a podívat se na celý profil. Teoreticky se dá zakládat na všem, ale pokud bude základová zemina natolik nevhodná, že budete muset rodinný dům založit na pilotách (což se nám už stalo), udělá to ve vaší peněžence vítr klidně i v řádu jednoho milionu. Po čichu nepoznáte ani vysoký radon v půdní zemině. Ačkoli nic z těchto věcí nejde vidět, je možnost jak to jednoduše a zadarmo zjistit. Pokud někde kolem stojí jiné stavby, není od věci na sousedy zaklepat a zeptat se na jejich zkušenosti při stavbě. Pokud bude na jejich pozemku spodní voda v hloubce 1m, bude s největší pravděpodobností i na tom vašem.

Sousedé jsou nejlepším prostředkem jak se dozvědět vše co nemůžete vidět nebo slyšet. Mohou vás varovat před jiným sousedem, před nadměrným hlukem z blízké cesty nebo železniční dopravy ,silným větrem ze severu nebo před hrabošemi z blízkého pole.

Rozhodně se nespoléhejte na informace od realitního makléře. Sám jsem při koupi svého pozemku slyšel od realitních makléřů, že příjezdovou cestu si dodělám za pár tisíc. Přitom náklad byl dle mého odhadu včetně přípojek někde kolem půl milionu.

Stejně tak se nejspíše nerozhodujte na základě toho zda je na pozemku vysoký radon nebo podzemní voda. Vše je řešitelné, akorát to není zadarmo.

Na našem blogu naleznete přehled dalších průzkumů, které jsou potřeba před zahájením projektu.

 Zjišťování dalších důležitých informací o pozemku (o co se mám zajímat – kde informace získám – jak je vyhodnotím):

U každého pozemku musíte počítat s odstupem budoucího domu od hranic pozemku. V nezastavěném území počítejte min. 3m od každé hranice (lze jít i na 2m mimo katastr Prahy, ale nedoporučuji jít na tuto min. vzdálenost). V zastavěném území kde již stojí okolní domy je třeba počítat spíše 3,5m. (obrázek). Zásadní je dodržet odstup od sousedních domů v délce 7m. Pokud tam žádné domy nejsou, nejste tímto limitování a bude muset tento limit dodržet až váš nový soused v budoucnu. Platí zde tedy pravidlo kdo dřív přijde ten dřív mele.

V územích katastru Prahy nebo na developerských parcelách (nově rozparcelovaném území určeném k prodeji k nové zástavbě) bývá častým limitem pozemku jeho zastavitelnost. Pokud žijete v domnění, že na svém pozemku si můžete postavit cokoli, tak to bohužel nemusí být nutně pravda. Může vás limitovat nespočet omezení od odstupových vzdáleností od lesa, železnice, vodního toku, ochranného pásma nějaké sítě až po územní studie a regulativy obce nařizující klidně také barvu střešních tašek nebo sklon a orientaci střechy.

Nejčastější omezení však bývá v podobě koeficientu zastavění pozemku. Jeho definice může být různá. Může se jednat například o maximální podíl přípustné zastavěné plochy pozemku a rozlohy stavebního pozemku, vyjádřený v procentech. Již jsme se setkali s nespočtem jiných verzí definic, proto doporučuji si lépe zjistit jak konkrétní stavební úřad potažmo obor územního plánování tento koeficient definuje.

Ve většině případů bude tento koeficient okolo 30%. Což u pozemku nad 1000m2 nemusí být závažný problém. Samozřejmě pokud budete chtít velký nebo přízemní dům, může se tento koeficient pro vás stát limitem. Domy na patro již tomuto lépe odolávají, jelikož jejich zastavěná plocha je nižší než u jednopodlažních objektů.

Jak zjistit tyto informace?

Nejlepším řešením je zajít si na příslušný stavební úřad. Ještě lepší cestou je oficiální žádost o vydání územně plánovací informace. V tomto dokumentu naleznete spoustu důležitých informací co musíte dodržet a podle čeho bude stavební úřad váš budoucí dům posuzovat. Na jejíž vyhotovení si však budete možná muset počkat až 30 dní. V dnešní době již infrastruktura inženýrských sítí není tolik důležitá jako v minulosti. V podstatě vám stačí pouze elektřina a voda. Vše ostatní je spíše bonus. Dešťové vody se musí dnes zasakovat na vlastním pozemku a splaškové se likvidují v domovních čističkách odpadních vod, odkud již čistá voda přechází opět do vsaku. Elektřina se nedá přehlédnout, takže již od oka poznáte zda tam něco je. Vodu si zjistíte u správce sítě vodovodního řadu. Což zjistíte na stavebním úřadě nebo se zeptáte sousedům komu platí faktury za vodu.

Zda je v místě odběru potřebný příkon nebo tlak vody již zjistíte skutečně až při jednání se správcem dané sítě a kolikrát až na základě nějakého projektu nebo studie.

Větší drama nastává, pokud vám nějaká ta inženýrská síť prochází vašim pozemkem. Takovéto vedení má určitá ochranná pásma, ve kterých nesmíte stavět (často ani plot). Nejrizikovější je samozřejmě nadzemní elektrické vedení. Jednak proto, že často neprochází logicky u hranice pozemku, ale jde klidně přímo středem pozemku a také proto, že má největší ochranná pásma (v horším případě i 5m na každou stranu).

Pokud jsem v minulé kapitole upozorňoval na opomíjený problém se svažitosti pozemku, tak zde upozorním na druhý opomíjený problém v podobě nevybudované dopravní infrastruktury (příjezdové cesty). To že k domu vede nějaká štěrková nebo jiná nezpevněná cesta a soused po ní jezdí ke svému domu, nic neznamená. Obecně nikdy nespoléhejte na to, že soused má to či ono a vy to můžete mít taky. Zákony a vyhlášky se rok co rok mění a dříve nebyly takové nároky na budování nových staveb jako dnes. Takže soused ke svému zkolaudovanému domu klidně může jezdit po lesní cestě, ale vám už to nepovolí. Proč zmiňuji nutnost příjezdové cesty jako takový problém? Především proto, že je finančně a časově náročné cestu vybudovat. Nikdo vám na ni nedá a to ani ten soused ani obec. Budete ji muset pravděpodobně vystavět za svoje. Projekt budete muset taky nechat vypracovat vy a dokud nebude projekt cesty na stavebním úřadě povolen. Což může trvat včetně projektu déle než půl rok, tak nemůžete zažádat o stavební povolení pro váš dům.

Stejně tak upozorňuji na časté sliby developerů nebo prodejců pozemku, kteří vám slíbí, že cesta bude do roka hotová a podobně. Nikdy sliby nesplní a do kupní smlouvy proto doporučuji toto pod hrozbou sankce zavést.

Speciálním problémem budování nových komunikací jsou jednosměrné ulice delší než 50m, jelikož zde narážíte na požadavky hasičů a je o to složitější cestu vůbec vybudovat natož naprojektovat.

Co dále mohu zjistit na internetu?

• digitální územní plán obce,
• záplavová území,
• geologická mapa,
• radonová mapa,
• cenová mapa daných pozemků,
• mapa sněhových oblastí atd.

Věcná břemena

Věcná břemena jsou při koupi pozemku často skloňována. Ne vždy vám však musí působit jakékoli obtíže. Jedno z nejzásadnějších věcných břemen je pak břemeno související s určitou inženýrskou sítí. Nejčastěji elektrické nadzemní vedení, které však na pozemku vidíte a musíte počítat s tím, že může mít ochranné pásmo 5m na každou stranu od okrajového vodiče. Zásadní by také byl nějaký středotlaký nebo vysokotlaký plynovod. S tím jsme se již také setkali, ale je to méně pravděpodobná varianta. Zjednodušeně lze říct, že čím větší důležitost daná síť má, tím má větší ochranná pásma. U jednodušších vedení jako je voda, kanalizace a nízkotlaký plyn bývá odstup na každou stranu kolem 1m.

Nemusíte vždy hned začít panikařit pokud zjistíte nějaké věcné břemeno. Sítě často u nově rozparcelovaných území, nebo pozemků určených k prodeji prochází na hranicích dvou parcel. Limitování takovýmto omezením pak ve výsledku moc nejste.

Druhým nejčastějším možným břemenem jsou břemena umožňující pohyb druhým osobám. Jednoduše řečeno pozemek musí být nějakým způsobem přístupný a průchozí. Můj vlastní pozemek takovéto břemeno má. Jedná se však pouze o kousek pozemku v šířce 1,5m pro přístup k lesu. Častěji však jsou věcná břemena širší k zajištění průjezdu aut. Má to za následek často nemožnost zřízení oplocení a tím znemožnit průchod nebo průjezd dalším osobám. Jsou dvě možnosti a to taková, že průchod musí být umožněn všem (což je extrémnější případ) nebo jsou vyjmenovaná čísla pozemků, jejichž vlastníkům musí být průchod umožněn.

Ochranná pásma mívají jednu podstatnou nevýhodu. To že v ochranném pásmu nelze postavit dům je asi všem jasné, ale ve stavebnictví se pod pojmem stavba rozumí v podstatě cokoli pevně spojené se zemí. Tedy například i oplocení. Je tedy pak nutné jednání se správcem dané sítě aby vám lépe specifikoval co v ochranném pásmu můžete a co už nikoli.

Veškeré informace o věcných břemen se dozvíte z výpisu katastru nemovitostí daného pozemku.

Postup při koupi a převzetí pozemku

Jednání s realitním makléřem není dle našeho názoru moc relevantní. Jejich prací je danou nemovitost prodat. Budou vám tedy logicky „mazat med kolem pusy“. Sámy jsem byli při hledání našich pozemků překvapeni jejich neodborností. Snažili se nás například přesvědčit o tom, že dobudování 30m cesty i s přípojkami vyjde na pár korun. Přitom se spíše jedná o náklad okolo 0,5mil. Jednou mě zase realitní makléř přesvědčoval, že si na daném pozemku jenom trochu dosypu zeminy a bude vše v pořádku. Opět se jednalo o dosypání a zhutnění v hodnotě cca. 0,5mil.

Doporučuji tedy při výběru pozemku oslovit někoho kdo se něčím podobným zabývá. Pokud ne přímo architekta, tak určitě bude postačovat projektant rodinných domů (v tomto případě). Projektant ocelových hal asi moc často podobné problémy neřeší a nemusel by být příliš užitečný.

Rozhodně se spíše domluvíte se samotným vlastníkem nemovitosti bez realitního makléře a především také rychleji. Je to také nejlepší možný postup, který doporučuji. Realitní kanceláře sice nabízí v rámci své ceny i právní podporu, což ovšem opět neberte vážně. Při prodeji chaty jsme v rámci právního servisu jedné známé realitní kanceláře dostali smlouva na byt neodborně předělanou na chatu dle již neplatného starého občanského zákoníku.

Určitě doporučuji přizvat si ke koupi odborníky jako architekta, projektanta nebo právníka. Může to znamenat vyšší náklady na pořízení nemovitosti, avšak jen minimální oproti riziku spoléhání se na pomoc realitní kanceláře.

Netvrdíme, že realitní makléři lžou, ale jejich odbornost je bohužel spíše obchodní než technická či právní.

Pokud plánujete využít možnosti hypotéky tak doporučujeme koupit pozemek za své a pak si vzít hypotéku až na samotnou stavbu. Budete v očích banky vypadat lépe a pozemkem můžete také ručit a možná nebudete nuceni dokazovat složitě své příjmy. V tomto případě, i v případě že budete s čerpáním hypotéky počítat již při koupi pozemků, tak doporučujeme obrátit se na finanční poradce. Jednoduše proto, že není nikdo jiný kdo by vám mohl poradit. Můžete jít přímo do banky, ale nemáte takové kontakty v bankách jako mají finanční poradci. Někteří umí při vyjednávání hypotéky kouzlit.

Nicméně to také dělají pro peníze a nemůžete si být jisti jestli neupřednostní pouze svou provizi před vaším štěstím. Nebojte se tedy oslovit dva na sobě nezávislé finanční poradce. Pak si můžete udělat lepší obrázek o tom co trh nabízí.

Jako první budete podepisovat rezervační smlouvu. Před podpisem smlouvy se určitě poraďte s právníkem. Jelikož na podpis rezervační smlouvy budete tlačeni druhou stranou, nespoléhejte na to, že budete mít v rukou územně plánovací informaci a vyjádření k existenci sítí. Profi realitní kancelář by tohle měla obstarat a při rezervační smlouvě již předkládat. Jelikož to však pravděpodobně nenastane, doporučuji všem do rezervační smlouvy popsat detailně váš záměr. Například, že chcete na pozemku postavit dvoupodlažní dům s plochou střechou a zastavěnou plochou cca. 120m2 a že se chcete připojit na tyhle sítě. Dále by pak mohla být věta ve smyslu, že prodávající se zavazuje, že tento váš záměr je na dané nemovitosti možný. Přesné znění by měl poradit případný právník.

Pokud nebudete mít doklady k tomu co na dané parcele můžete stavět a jaké sítě jsou v okolí ještě před podpisem kupní smlouvy, tak doporučuji podobné věty zopakovat také v kupní smlouvě.

• rezervační smlouva, 
• (budoucí) kupní smlouva,
• příp. smlouva o úschově finančních prostředků (není-li toto ujednání součástí kupní smlouvy),
• návrh na vklad do katastru nemovitostí
• převzetí pozemku