Občanský zákoník pamatuje na smlouvu o dílo i na postup výstavby. Hodně tím zjednodušuje situaci mezi stavební firmou a klientem a vnáší do výstavby pořádek a jasná pravidla. Díky tomu můžete stavět s jasnou a jednoduchou smlouvou.
Význam občanského zákoníku
Občanský zákoník berte jako normu, kterou někdo nastavil poctivě pro obě strany. Chrání jak klienta, tak stavební firmu. Pokud se smlouva řídí občanským zákoníkem, vždy budou obě strany spokojené a nebude docházet k problémům pramenícím ze zvýhodnění jedné strany.
Čisté vztahy na stavbě jsou základem úspěchu. Vy chcete vysněný dům, stavební firma za něj chce dostat zaplaceno. Vy chcete mít záruky a dílo včas a stavební firma chce hladký průběh výstavby. Toto vše v občanském zákoníku najdete.
Pokud se někdo snaží tento zákon ve smlouvě nějak upravovat nebo ohýbat, je to první signál nepoctivého jednání.
Vlastní zkušenosti
Vždy, když čtu nějaké nesmyslně dlouhé smlouvy, zarážím se nad neznalostí občanského zákoníku. Zákon je smlouvě nadřazen a proto se ve smlouvě nemusí citovat a uvádět.
Smlouvy na stavbu bývají bohužel často velice komplikované. Taková smlouva je nepřehledná, těžko zapamatovatelná a nejasná. Lidská tvořivost dospěla v tomto tak daleko, že více než 70% veškerého textu, který v těchto smlouvách čtu, je převzat právě z občanského zákoníku. Tento text nebývá navíc doslovný přepis, ale volně upravené ustanovení. Takže věta vypadá stejně jako v zákoně, ale díky (ne)šikovné změně třeba i jediného slova dává celý bod úplně jiný význam.
Doporučení
- Udělejte jednoduchou smlouvu, která se dá zapamatovat, a ve které se rychle vyzná stavbyvedoucí a dozor a nikoli pouze právník.
- Necitujte paragrafy z občanského zákoníku do smlouvy. Smlouva se stane složitou a nepřehlednou.
- Neupravujte paragrafy z občanského zákoníku. Pokud nenápadně změníte význam běžného utanovení a protistrana si toho při podpisu smlouvy nevšimne, bude se potom při vzniku problému snažit bránit všemi způsoby a dojde ke sporu. Totéž platí i naopak. Takový bod může někdo navrhnout vám. Pávníci revidující smlouvy jsou přesně za toto placeni.
Co když ve smlouvě nebude všechno?
Občanský zákoník zamozřejmě neupravuje celý postup výstavby. Připravili jsme pro vás zásadní body, které by ve smlouvě být měly. Přečíst si o nich můžete v článku 9 bodů, které určitě musíte přidat do smlouvy se stavební firmou
Paragrafy z občanského zákona
Níže uvádím ty nejdůležitější paragrafy, které určují pravidla při stavbě.
Zhotovitel je v tomto případě stavební firma.
Objednatel jste vy.
Kontrola stavby a odstoupení od smlouvy
§ 2593
Objednatel má právo kontrolovat provádění díla. Zjistí-li, že zhotovitel porušuje svou povinnost, může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem. Neučiní-li tak zhotovitel ani v přiměřené době, může objednatel odstoupit od smlouvy, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.
Vlastnictví
§ 1084
(1) Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku.
(2) Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel.
§ 2608
(2) Převzetím nabývá objednatel vlastnické právo k věci a přechází na něho nebezpečí škody na věci, nestalo-li se tak již dříve.
Škody
§ 2598
(1) Objednatel nese nebezpečí škody na věci, kterou opatřil k provedení díla, dokud trvá jeho vlastnické právo k věci.
§ 2624
Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak.
Předání díla
§ 2604
Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno.
§ 2605
(1) Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad.
§ 2628
Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.
Odpovědnost za vady
§ 2615
(1) Dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě.
(2) O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.
§ 2629
(1) Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.
Kontroly na stavbě
§ 2626 Kontrola provádění díla
(1) Stanoví-li smlouva, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění, zhotovitel pozve objednatele ke kontrole. Nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené.
(2) Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, může zhotovitel pokračovat v provádění díla. Objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly, nahradí však zhotoviteli náklady s tím spojené, zabránila-li mu v účasti na kontrole vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu, jinak jde k jeho tíži vše, co dodatečná kontrola vyvolá.
Cena a rozpočet
§ 2586
(1) Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu.
§ 2620
(1) Je-li cena ujednána pevnou částkou, nebo odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo byl objednateli sdělen zhotovitelem do uzavření smlouvy, nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno.
(2) Nastane-li však zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a o tom, jak se strany vypořádají. To neplatí, převzala-li některá ze stran nebezpečí změny okolností, nebo jedná-li se o okolnost, o níž některá ze stran předem prohlásila, že nenastane.
§ 2621
(1) Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, ani mají-li rozsah nebo nákladnost práce za následek překročení rozpočtu.
(2) Byla-li zaručena úplnost rozpočtu, nemůže zhotovitel díla požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla.
§ 2622
(1) Byla-li však cena určena na základě rozpočtu daného s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost, nebo s výhradou, že rozpočet je nezávazný, může zhotovitel požadovat zvýšení ceny, objeví-li se v případě rozpočtu s výhradou nezaručené úplnosti při provádění díla potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy, a v případě rozpočtu s výhradou nezávaznosti, oč nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem náklady zahrnuté do rozpočtu. Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud.
(2) Zhotoviteli zaniká nárok na určení zvýšení ceny podle odstavce 1, jestliže neoznámí nutnost překročení rozpočtované částky a výši požadovaného zvýšení ceny bez zbytečného odkladu poté, kdy se při provádění díla ukázala jeho nevyhnutelnost.
(3) Objednatel může bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu. V tomto případě je objednatel povinen nahradit zhotoviteli část ceny odpovídající rozsahu částečného provedení díla podle rozpočtu.
